信貸緊縮形勢下 如何確保房貸到位？

    問：我所購買的二手房（首套）價格170萬元，評估價是163萬元，準(zhǔn)備申請30年期、110萬元的貸款，按等額本息法進(jìn)行還款，但為何只批下來82萬元？我和妻子都在國企工作，月收入之和是稅后1.05萬元。

    答：從貸款額度看，這位購房者的貸款額度是房產(chǎn)價值的67.5%（未超出70%），屬于合理范圍，但從還款能力看，由于目前商業(yè)銀行普遍將首套房利率提升至基準(zhǔn)利率，而5年期以上基準(zhǔn)利率為6.6%，30年期110萬元貸款，等額本息月供將高達(dá)7025元，占家庭月收入的67%。而按照銀行貸款規(guī)定，月還款額是不能超過月收入50%的，銀行只能批下來80萬元貸款。之所以將總貸款額調(diào)整至82萬元，是因為該額度貸款月還款額為5237元，約為家庭月收入的50%，屬于審核嚴(yán)格化后銀行正常的房貸調(diào)整。

    問：我月收入為1萬元，但由于部分收入發(fā)放現(xiàn)金，收入銀行流水每月只有6000元左右，單位收入證明效力有效嗎？

    答：單位收入證明雖然可以證明借款人近期收入情況，但由于存在一定的人為可控性，故不能完全真實體現(xiàn)該借款人的收入情況。銀行審核收入資質(zhì)時會以銀行流水為主、收入證明為輔，如若兩者出現(xiàn)較大差距，會以銀行流水為主要依據(jù)。目前銀行對借款人提供稅單的要求也有所加強，這將會比收入證明具有更務(wù)實的使用效率。另外，如果借款人在每月收入情況堪憂的情況下，盡可能提供存款證明、有價債券等，作為還款能力考量的有效補充，在一定程度上能夠提高你的貸款資質(zhì)。

    問：我準(zhǔn)備貸款購買一套民宅，這個小區(qū)建筑年代是1988年，產(chǎn)權(quán)明晰的住宅有貸款的“年歲”之分嗎？

    答：房齡超過20年的房產(chǎn)往往由于建筑老化、產(chǎn)權(quán)期限驟減等因素，被視為抵押資質(zhì)較差房產(chǎn)，一旦借款人發(fā)生還款危機，該房產(chǎn)的變現(xiàn)能力較弱，所以銀行普遍對于20年期以上的住房貸款較為謹(jǐn)慎，這也是審核機制強化后目前房貸市場的普遍規(guī)則。但如果交易房產(chǎn)位于優(yōu)質(zhì)地段，具備較高的區(qū)域升值潛力，則20年期限可適度弱化。此外，銀行普遍執(zhí)行“房齡+貸款期限≤35年”的制度，如果房屋高齡，貸款期限將大打折扣。

    問：我和同事幾乎是同時向兩家銀行申請房貸的，如今已經(jīng)近兩個月，對方早已放貸，而我的貸款審批通過后卻遲遲不見下落，但畢竟購房合同里規(guī)定有付款日期，如何能確保房貸到手而無合同風(fēng)險？

    答：目前房貸審批及發(fā)放周期確實明顯延長，新房相對較易緩沖，但二手房交易中業(yè)主收款周期延長，則讓買賣雙方存在明顯的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險。原本審批周期是3到5天，放款周期是十幾天到一個月，現(xiàn)在審核、放款周期都有所延后。在簽訂購房合同前，買方就應(yīng)當(dāng)對貸款申請所出現(xiàn)的周期延長有所考慮，并添加貸款延期的附屬條款。

    問：在申請貸款的過程中，因在2010年共出現(xiàn)連續(xù)4月的信用卡逾期欠款，銀行決定拒絕給我發(fā)放貸款，請問有辦法扭轉(zhuǎn)局面嗎？

    答：銀行從未像如今這樣對于資信審核“滴水不漏”，特別是對于個人信用記錄的審核，成為銀行規(guī)避房貸風(fēng)險的重要依據(jù)之一。如果兩年內(nèi)連續(xù)逾期3個月，或累計逾期6次，將視為信用記錄不合格。不良信用記錄會在個人信用報告中披露最長兩年，如果認(rèn)定為惡意拖欠，披露期最長為7年。如果因信用不良導(dǎo)致房貸受阻，建議及早還清欠款，向銀行說明情況，并開具相關(guān)證明；如果一家銀行受阻，則建議多走走多看看，畢竟銀行的信用認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還是存在細(xì)微差異，如要扭轉(zhuǎn)房貸困局，可以一試。    記者 沈靜