樓市調(diào)控走向“精準化” 限購政策從“一刀切”變“差別化”

　　近期，蘭州、合肥南京等地發(fā)布了一些房地產(chǎn)政策，引發(fā)了廣泛關(guān)注。專家表示，這說明樓市調(diào)控已經(jīng)走向“精準化”，形勢趨向多樣化，這樣會可以更大限度的保障樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　今年元旦開始，部分城市對樓市調(diào)控政策進行了調(diào)整。從內(nèi)容上看，可以分為兩類：一是將“一刀切限購”變?yōu)?ldquo;差別化限購”。例如，蘭州取消了對偏遠區(qū)域的住房限購政策，放松部分城區(qū)限購條件，同時在有過熱傾向的城區(qū)加碼限售政策。二是定向放松以吸引優(yōu)秀人才。例如，南京重點針對優(yōu)秀人才放寬購房條件，允許符合條件的人才先落戶再就業(yè)。

　　國務院發(fā)展研究中心研究員 劉為民：

　　過去的政策一般采取所謂一刀切的狀態(tài)，現(xiàn)在整體的房地產(chǎn)政策將會采取因城施策的政策取向，也就是說大家根據(jù)不同城市的供求關(guān)系來制定自己的更加精準的、更加具有把控性的這種舉措。

　　專家表示，多個城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)調(diào)整并不意味著樓市調(diào)控松綁，而是應該視為房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，或者說精準調(diào)控的進一步深化。總的來說，由于我國城市數(shù)量眾多、地域分布較廣，因而不同城市間的差異情況也很大，而此前“一刀切”式的調(diào)控方式容易誤傷部分剛需購房人群，并且不利于各城市的優(yōu)化發(fā)展。

　　中央財經(jīng)大學城市與房地產(chǎn)系教授 易成棟：

　　在中國城市發(fā)展里面，城市內(nèi)部發(fā)展是不均衡的，比如市區(qū)發(fā)展非常好，所以大家都想在市區(qū)，供求關(guān)系就比較緊張。但是郊區(qū)特別是一些新的開發(fā)區(qū)，人是非常少的，這些地方要促進發(fā)展的話，供求關(guān)系比較寬松，它就相應而言放松了政策，也是說差異化的調(diào)整。

　　2018年樓市調(diào)控依然會繼續(xù)

　　對于今年全國房地產(chǎn)市場的走向，專家表示，調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的雙重保持基礎(chǔ)下，樓市調(diào)控依然會繼續(xù)。

　　就在幾天前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2017年12月全國大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，“分類調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅環(huán)比價格均在平穩(wěn)區(qū)間內(nèi)變動，房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持穩(wěn)定。

　　國務院發(fā)展研究中心研究員 劉為民：

　　從因城施策的角度上講可以促進整個全國市場更加平穩(wěn)運行，能夠使整個房地產(chǎn)是市場更加健康發(fā)展，對于今年的投資來講，也是一個相對的拉動作用。

　　劉為民表示，很多城市目前仍在執(zhí)行中央分類調(diào)控、因城施策的調(diào)控方針，各地會因市場供需變化的不同而表現(xiàn)出調(diào)控政策的差異性。中央正給予地方政府更多的自主權(quán)，以后這樣的調(diào)整會越來越多。

　　國務院發(fā)展研究中心研究員 劉為民：

　　我認為2018年整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度仍然會保持一定的持續(xù)性，那么整體來講，因為整個中國的房地產(chǎn)市場仍然處在一個現(xiàn)在的高位運行區(qū)杠桿的這樣一個階段里面，所以堅持這種持續(xù)的調(diào)控能夠把政策的延續(xù)性保持住，對于后續(xù)的房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運行秩序是非常有意義的。

　　日前，住建部也表示，2018年將毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，毫不動搖地堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標，毫不動搖地堅持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，嚴格落實各項調(diào)控政策措施，嚴厲打擊各類違法違規(guī)行為，堅決遏制投機炒房，進一步落實地方主體責任，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　多地首套房貸利率持續(xù)上調(diào)

　　除了調(diào)控政策以外，房貸利率也是影響樓市的重要方面，自去年3月起，全國多地都出臺了密集的調(diào)控政策，隨之而來的就是房貸利率也持續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計，首套房貸利率水平較基準利率上浮5%-10%，已成為全國房地產(chǎn)市場重點調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象。

　　以北京為例，記者從市場了解到，目前北京地區(qū)多家銀行的首套房貸最低利率已經(jīng)全部在基準利率基礎(chǔ)上上浮5%。對于利率上浮，央行去年就表示，北京市出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施并取得了初步成效，銀行作為房地產(chǎn)信貸政策的執(zhí)行主體，主動配合房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，通過提高個人住房貸款利率抑制需求過度增長。

　　中央財經(jīng)大學城市與房地產(chǎn)系教授 易成棟：

　　利率的上升通常會引起需求的下降甚至也會導致供給的下降，這樣的話就會導致房價增幅變緩甚至下降的趨勢。大的趨勢來看，全國的利率上升可能對于抑制房地產(chǎn)市場的投資和投機使、是有一定作用的。

　　利率不斷攀升，對于廣大的購房者來說，購房貸款的成本明顯上升。某地產(chǎn)研究中心計算：經(jīng)過一年的利率上行，北京首套房購房者，每貸款100萬，過去25年期9折利率背景下，月供要5507元；而目前25年期1.1倍利率的月供，已達到6075元，每個月增加568元。

　　國務院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：

　　我們的政策是希望對于購買購買首套中小戶型，中級價位的這些中低收入家庭希望有一定的住房信貸支持力度。所以后續(xù)對于房地產(chǎn)信貸來講，仍然要堅持差別化的調(diào)控力度，仍然要堅持對于首套自住需求給予一定的支持力度，對于改善性需求我們也可以通過一定的信貸產(chǎn)品來讓它有效釋放出來。

　　多措并舉 形成房地產(chǎn)市場調(diào)控合力

　　國內(nèi)多個城市的各種調(diào)控政策陸續(xù)出臺，對抑制房地產(chǎn)價格上漲起到了明顯效果。專家表示，下一步更重要的是多措并舉，形成房地產(chǎn)市場的調(diào)控合力，最終還是加快房地產(chǎn)市場長效機制的建設(shè)。

　　當前，地方政府已經(jīng)開始綜合利用土地、金融、住房保障等政策手段來抑制投資，加強住房的居住屬性，例如：在房屋供求預期突出的城市加大土地供應，完善住房保障體系等等。

　　國務院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：

　　我覺得土地是一個有效的預調(diào)節(jié)的工具，也即是說對于那些庫存相對比較低，供求關(guān)系比較緊張的地區(qū)，一定要選擇一些好的區(qū)域，交通比較便利的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)比較集中的區(qū)域，新市民、新就業(yè)人口比較多的區(qū)域，來加大土地供應的力度，緩解市場這種預期壓力。

　　同時，國家還要發(fā)展差別化的住房金融體系。對于首套基本住房需求，要采取優(yōu)惠的首付比例和長期、穩(wěn)定、低息的信貸支持。

　　此外，租購并舉的住房制度將是房地產(chǎn)市場長效機制的另一個重要方面。據(jù)統(tǒng)計，未來5年，僅僅北上廣深4個一線城市就將提供超過250萬套租賃住房。從長期來看，最終通過提供租賃住房完成房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)優(yōu)化，引導自住和投資需求各歸各位，促使房地產(chǎn)市場向更加理性的方向發(fā)展。

　　中央財經(jīng)大學城市與房地產(chǎn)系教授 易成棟：

　　住房租賃市場應該是未來發(fā)展的很重要的方向，從2015年中國人口調(diào)查一個很重要的概念來看，中國城鎮(zhèn)的住房自有率大概是80%，也就是說只有20%的家庭是租房，但實際上從全世界的住房自有率來看，平均大概有60%左右，所以發(fā)展租賃市場，讓租購同權(quán)，享受相應的公共服務，這是很重要的發(fā)展方向。