個(gè)人辦理抵押貸款需過“三重關(guān)”

    第一關(guān)：銀行放貸收緊

    進(jìn)入第四季度后，多家商業(yè)銀行開始收緊放貸力度。“主要體現(xiàn)在銀行在放款流程和貸款利率方面的把控更加嚴(yán)格，對(duì)于借款人來說，獲得貸款的時(shí)間成本和利息成本將會(huì)增加。”中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華介紹，與此相對(duì)應(yīng)，受二套房貸收緊的影響，抵押消費(fèi)貸款需求明顯增加。“這種不均衡的變化導(dǎo)致目前抵押貸款辦理難度增大最為明顯。”

    “從操作層面來看，個(gè)別銀行任務(wù)完成較好，本年貸款額度已近用完，自然有可能出現(xiàn)階段性借貸或者暫停部分貸款業(yè)務(wù)的情形。”徐東華這樣向記者解釋，貸款發(fā)放過量不利于金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。“這與央行提出的‘注重運(yùn)用市場(chǎng)化手段進(jìn)行微調(diào)’也相符合，各家銀行會(huì)在具體操作上對(duì)不同貸款產(chǎn)品有側(cè)重的、有節(jié)奏的進(jìn)行微調(diào)。”這意味著，個(gè)人申請(qǐng)抵押消費(fèi)貸款是否成功，除了審核個(gè)人在銀行的信譽(yù)度與償還能力外，還要看房屋是否符合貸款條件。

    第二關(guān)：銀行間貸款利率有差距

    據(jù)悉，今年下半年起各家銀行根據(jù)年貸款額度的余額不同，貸款利率的差異化也日漸明顯。同一筆抵押貸款業(yè)務(wù)，有的可能是在貸款基準(zhǔn)利率下浮5％；有的則要上浮10％甚至更多。

    “在上半年寬松的信貸環(huán)境下自然不會(huì)出現(xiàn)這種情況，各家銀行的產(chǎn)品利率基本一樣。”徐東華表示放貸節(jié)奏“前高后低”的狀況已然是我國金融市場(chǎng)的常態(tài)，而即使是同一貸款產(chǎn)品，在第四季度不同銀行也會(huì)根據(jù)自己的剩余額度調(diào)整出不同的執(zhí)行利率。

    第三關(guān)：個(gè)人申請(qǐng)抵押貸款時(shí)間較長

    劉先生告訴記者，自己已經(jīng)咨詢的幾家銀行，一旦自己全程辦理抵押消費(fèi)貸款，一般一個(gè)半月到兩個(gè)月之間，銀行在審核借款人抵押消費(fèi)用途方面會(huì)格外的嚴(yán)格，原因就是沒有第三方擔(dān)保。而咨詢中介貸款機(jī)構(gòu)，了解到全程辦理到放貸的時(shí)間也就是20個(gè)工作日，只是產(chǎn)生了中介的服務(wù)費(fèi)。

    “偉嘉安捷”企劃主管吳昊說：“因?yàn)槭菍⒎慨a(chǎn)做抵押，擔(dān)保公司的角色是承擔(dān)階段性擔(dān)保，所以銀行對(duì)擔(dān)保公司批貸、放款的速度快些。” 徐東華透露，“尤其對(duì)于直接向銀行申請(qǐng)貸款的個(gè)人，審核程序更為嚴(yán)格，有些銀行甚至不接受個(gè)人申請(qǐng)。”晨報(bào)記者 王麗婭

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    未滿五年經(jīng)適房不可辦抵押消費(fèi)貸款

    “偉嘉安捷”按揭顧問透露，近來有一些經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主到該公司咨詢辦理抵押消費(fèi)貸款的事宜，事實(shí)上未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房不可辦理抵押消費(fèi)貸款，因此很多業(yè)主未能如愿以償。

    根據(jù)北京市《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》的有關(guān)規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不能做抵押貸款。如果未滿五年進(jìn)行交易的話，國家政府有優(yōu)先回購權(quán)，所以銀行沒辦法給此種經(jīng)濟(jì)適用房辦理貸款手續(xù)。

    “偉嘉安捷”解釋：從政策規(guī)定上看，無疑在流通環(huán)節(jié)上“圍堵”了五年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的退路。借款人所擁有的這種房產(chǎn)只能居住而不能出售，更不可能抵押給銀行向其申請(qǐng)貸款。專家指出，從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況來看，由于經(jīng)濟(jì)適用房的特殊性加之政策上的嚴(yán)謹(jǐn)，經(jīng)濟(jì)適用房很難以“交易類”或“非交易類”的貸款形式出現(xiàn)在房貸市場(chǎng)，所以更不用說以抵押物的形式出現(xiàn)向銀行申請(qǐng)貸款。（王麗婭）