投資酒店式公寓 五大隱性成本需注意

    近期，隨著北京奧運的臨近，不少開發(fā)商也借助奧運概念進行炒作，北京有些酒店式公寓的開發(fā)商打出一年15%-18%的高投資回報率，吸引了眾多投資人士的眼球，那么，如何正確看待酒店式公寓的投資回報率呢？事實上真有這么高的投資回報率嗎？而來自北京房屋租賃市場的統(tǒng)計數(shù)字卻顯示出，15%-18%這樣高的回報率是不符合現(xiàn)在的市場情況的，開發(fā)商打出的高投資回報率，卻往往忽略了一些業(yè)主必須擔負的隱性成本，“我愛我家”的專業(yè)顧問給記者的市場分析顯示，目前北京市酒店式公寓實際的年投資回報率也就是在5%-6%之間。

    酒店式公寓在開始銷售時，開發(fā)商給出的房屋單價以及房屋總價款里面并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個稅費的收費標準來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋維修基金是收樓價的2%。這兩個比較大的成本開發(fā)商是不會計算在投資回報率里面的，但是契稅和公共維修基金卻是業(yè)主買房不可回避的兩個重要投資成本。

    隱性成本二：租金價格的折扣

    采訪中記者了解到，一些酒店式公寓的開發(fā)商在計算投資回報率時，一般就是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場價格制定的。比如，北京東二環(huán)附近有一個酒店式公寓項目，銷售價格在25000元/平方米，以同等地段的一個四星級酒店為例，酒店標準間的市場價格大約在800元/日，一個月就會有24000元的收益，但我們知道，酒店為了吸引客戶往往會采取會員、折扣等活動，打折后的價格往往也就在400元-500元/日左右，這遠遠低于開發(fā)商預計的高投資回報率。

    隱性成本三：物業(yè)費、取暖費等其他費用

    針對投資酒店式公寓而言，在計算投資回報率時，還要把未來若干年的物業(yè)費和取暖費等諸多費用都需要考慮進去，而這些往往是投資者在投資初期容易忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費、取暖費等維護費用通常比較高，并且呈逐年增加的態(tài)勢，而且有經(jīng)驗的投資者都知道，這些費用是很難轉嫁給承租人的。從這點來看，開發(fā)商打出的每年15%-18%的高投資回報率顯然沒有考慮到這些日后投資者面對的諸多成本投資。

    隱性成本四：房屋空置期

    記者從“我愛我家”獲得的數(shù)據(jù)顯示出，目前北京市酒店客房的年平均入住率在70%-80%左右，往往在每年冬季供暖季后就進入了傳統(tǒng)的淡季，而一般的普通住宅平均每年也會有45天左右的空置期，但是酒店式公寓的空置期卻會比較長，投資者最好每年控制在2個月的時間內，這往往是很多投資人士忽略的問題。

    隱性成本五：中介費

    投資人在投資酒店式公寓項目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找租戶需要耗費極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費，這筆費用大約是一年租約的一個月租金，而且目前由業(yè)主擔負的情況比較多，很難轉嫁到租戶身上，這些費用也是投資人士不能忽視的隱性成本。 （徐曼）