置業顧問：欲買新房 舊房是租還是賣？

    案例

    現有住房調新房

  王達28歲，是一名醫藥公司的銷售代表，月工資6000元，全年約有各種花紅及獎金3萬元。妻子邱梅是一位公務員，月收入5000元，年底雙薪，夫妻打算2年后為家里添個新丁。

    王達夫婦現居住房為75平方米兩房一廳的旺區二手樓，現月供2314元，目前該房市價50萬元，月租2500元。兩人有現金1萬元、股票8萬元，邱梅全額社保、補充養老保險及補充醫療保險齊備，而王達只有普通社會保險。

    王達夫婦打算2年后將邱梅父母從老家接到廣州，幫忙帶小孩，到時須置換一套更大的三房或四房居室，最少要80萬元。

    分析

    開支較大，投資風險性高

    中行理財師徐星艷認為，目前王達家庭現金類流動資產僅能滿足1個月開支需要，明顯低于3個月的最低標準，難應付突發性財務風險，建議增加應急金，將2萬元股票及現金1萬元均轉為貨幣基金。另外，兩人日常開支較大，建議將生活開支控制在每月2000元以內，娛樂開支各控制在1000元以內。

    目前，兩人無任何商業保險，特別是王達連社保額度都不充分，可先為王達購買一份包括意外、醫療、人壽險的綜合保險，20年期每年繳6000元左右，待資金充裕時再為兩人補充健康及養老保險。從投資情況來看，王達全部投資金為股票，風險較高，在沒有時間及較好投資技能的情況下，建議將其余6萬元股票轉為歷史業績較好的股票型基金。

    支招

    賣掉舊房，資金安排更從容

    王達夫婦將購置新房的預算定為80萬元，如按6成30年貸款，首付32萬元計算，月供需達2915元。

    處置方案一：出租

    若將舊房出租，每月2500元租金可部分抵扣新房按揭，其余415元從每月固定結余3700元中支出。每月結余中其余的3285元可以定期定額形式購買優質股票基金，以年收益率10%計算，則兩年后本息合計約8.7萬元，加上6萬元股票轉換后的股票基金，本息合計可達約16萬元。兩人每年花紅及獎金在扣除旅游探親及保險支出后還剩約1.9萬元，可購買偏債型或混合型基金，假設年收益率為5%，兩年后本息合計約3.9萬元。通過合理搭配投資組合，兩年后，夫妻二人共可積蓄約20萬元，加上邱梅父母資助的15萬元，共35萬元資金。除了新房首付外，還有3萬元左右支付小寶寶出生前后的各項開支。

    原房產貸款將于2010年滿期，此時寶寶約1周歲左右，舊房每月還貸資金剛好可以購買股票基金，到小孩準備上大學時，這筆錢的終值約100萬元左右。

    處置方案二：出售

    如出售舊房，兩人的換房計劃可提前到今年。賣房后，夫妻二人可獲得50萬元現金，在償還舊房貸款余額后，還有約43萬元，首付32萬元后，兩人還剩下11萬元。按月供2915元計算，家庭每月固定結余為3085元。如果將11萬元全部投入基金，每月固定結余3085元也定期投入基金，假設基金年收益率8%，到小孩準備上大學時，這筆錢終值約214萬元左右。在扣除了為新生兒出生準備的3萬元后，其余基金資產及二人的花紅和獎金可對家庭保障予以改善，并提前為二人的養老做好準備。

    比較：

    舊房售出更劃算

    如考慮新房裝修，出租方案下家庭的財務狀況比較緊張，而出售方案能以寬松的資金從容安排。其次，按目前的教育支出水平，考慮到通脹、孩子將來考研、出國留學等更高級教育等因素，預算終值在200萬元左右的教育支出比較穩妥。此外，出售方案無需使用邱梅父母的15萬元資金，二老可利用這筆錢瀟灑地安排退休后的生活。因此建議小夫妻二人不應因為情感因素保留舊房，為保持較高的生活品質，應盡早出售舊房，置換新居。 （黃露）