買房貸款：細節(jié)決定成敗

    細節(jié)之一：貸前選銀行。

    一家服務(wù)與價格兩相宜的銀行能夠在客戶的購房還貸過程中起到舉足輕重的作用。目前，各家不同的商業(yè)銀行在首付比例、貸款期限及貸款利率三方面都有選擇空間，特別是各自都有針對不同群體個性化的個人貸款方案組合。即使部分客戶已在銀行辦理過個人住房貸款，也可以通過部分商業(yè)銀行已經(jīng)開辦的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)將住房貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入更適合自己的銀行，從而享受到全方位的房貸金融服務(wù)。

    細節(jié)之二：選擇利率。

    利率在房貸中是最重要的價格因素。2006年，不少商業(yè)銀行紛紛推出了固定利率個人住房貸款服務(wù)，使購房者可以根據(jù)自己對未來某一階段利率走勢的判斷，選擇固定利率貸款或浮動利率貸款。并且，大部分銀行的固定利率貸款和浮動利率貸款之間可靈活轉(zhuǎn)換。如果購房者認為未來一段時間內(nèi)利率將繼續(xù)保持上升，那么他在貸款時就可以選擇固定利率貸款，回避未來利率上漲所帶來的成本風(fēng)險；如果購房者認為未來利率將保持下降趨勢，那么他在貸款時就可以選擇浮動利率貸款，回避固定利率貸款因利率下降而帶來的成本風(fēng)險。

    細節(jié)之三：善用公積金。

    由于公積金貸款利率相對優(yōu)惠，因此對于每月繳納公積金的客戶來說，用好自己的公積金非常重要。目前，客戶申請公積金貸款額度一般最多不超過總房價的80%，最長貸款年限為30年；商業(yè)性貸款額度(大于90平方米)不超過總房價的70%，最長貸款30年；一手自住房單套建筑面積低于90平方米(含90平方米)，且根據(jù)客戶資信等情況其貸款最高不超過房價的80%；目前組合貸款的可貸額度是公積金和商業(yè)貸款之和不超過總房價的70%。

    細節(jié)之四：避免逾期吃罰息。

    客戶辦理房貸后保證每月堅持按時還款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期沒有及時還款，不僅需要向銀行繳納罰息，而且會影響自己的信用記錄，這損失就遠遠不是經(jīng)濟上能夠彌補的了。據(jù)了解，目前國內(nèi)大多數(shù)銀行規(guī)定，一旦拖欠額大于分期還款額的六倍就是逾期。借款人如果到期不還，銀行加收逾期息；借款人如果連續(xù)六個月不還，銀行通過催收，仍不歸還的，銀行將通過法律渠道解決。因此在辦理個人住房貸款時，借款人必須對自己的還款能力有一個長遠謹(jǐn)慎的考慮。（程昊）