家庭理財案例:買房?租房?小家庭理財細考量

 　這是新婚一年的一個小家庭。張先生30歲，是醫院的醫生，張太太28歲是同單位的護士。夫妻兩人收入穩定，分別是5500元和3500元。每月家庭支出也比較穩定，大約在4000元左右。由于小家庭建立不久，所以只有3萬元的活期儲蓄。夫妻兩人現在居住在張先生父母早期準備的公房里，市價40萬元。夫妻倆想換一套附近的商品房，考慮在100萬元左右。但張先生預計房價會下跌，考慮是否先租房，等房價下跌后再買房。張先生夫婦沒有投資理財經驗，也沒有購買過保險。于是想咨詢有經驗的理財師，幫助他們的小家庭做一個長期的合理規劃。

    家庭生活目標：

    改善居住條件，希望在同區域內購置一套房產，價值在100萬左右。打算兩年后要個小孩，從現在起準備一筆嬰幼兒的撫養費用。

    理財建議：

    張先生家庭年收入10.8萬元，年支出4.8萬元，每年可結余6萬元。由于支出比例合理，張先生家庭有較高的儲蓄率，為55.6%。但家庭資產有限，且缺少合理的投資渠道。根據張先生的家庭特點，理財師給出了以下的建議：

    房產規劃：首先，張先生應給全家留出必要的家庭準備金，一般是月支出的3-6倍，建議保留1.5萬元的活期存款，其余的另做他用。其次，從國家的政策調控來看，張先生的對于房價的顧慮是有一定道理的。如果現在張先生立即賣出舊房，購置新房，考慮到10萬左右的裝修費用，則新房首付30萬，其余70萬可以使用公積金和商業組合貸款，其中公積金采取足額貸款，以20年為例，則每月需還款4000余元，對于張先生這樣的新婚家庭而言是一筆沉重的負擔。而且，還影響到日后的子女規劃。因此，建議張先生先賣出舊房，采用租房的形式，等房價有所下跌后再購置新居。以兩年為例，假設兩年后房價下跌10%，而在兩年期間的房租為每月2000元。建議張先生賣房所得款項40萬中的33萬用于購買收益相對穩定的債券型基金，根據現在的市場情況，預計年收益率為10%。這樣，兩年后可用于支付購置新房的首付款，大約是40萬元。由于房價下跌為90萬元左右，因此張先生只需選擇50萬元的公積金和商業組合貸款，其中公積金采取足額貸款，同樣以20年為例，每月只需還款3000元左右。

    子女規劃：兩年后新生命的誕生以及日后的撫養對張先生夫婦來說也將是一筆不小的開支。假設每年的通貨膨脹率為3%，當前初生子女的撫養費用為每年3萬元。因此兩年后的初生子女撫養費用預計為每年3.2萬元左右。建議將賣房的剩余款項7萬元投資于收益相對較高的股票型或指數型基金，根據現在的市場情況，預計年收益率為20%左右，那么兩年后可有10萬元左右用于初生子女的撫養。基本可以滿足初生子女早期三年的高額撫養費用。

    保險規劃：雖然這在張先生的家庭目標中沒有提及，但考慮到日后所要承擔的房屋貸款以及子女的撫養費用。建議夫妻兩人可以各自購買20年的保額為40萬的定期壽險。一來可以在兩年的租房期間解除后顧之憂，二來可以將未來的還貸風險轉嫁給保險公司。根據現在保險市場的情況，夫妻兩人每年需繳3000元左右的保費。建議先將先前儲蓄中的剩余的1.5萬購買債券型基金，并每年從中支取保險費用，假設基金收益率為10%，則可以滿足6年左右的保費支出。等子女撫養費下降后，再由日常儲蓄中支出。

    【相關鏈接】

    銀行爭奪個人房貸市場需正視房價下跌風險

    如雨后春筍般豎起來的高樓大廈到底賣到了誰的手里呢？一位剛剛在銀行辦完按揭的朱先生感慨道：“現在的情況是，手里沒錢的，可以拿銀行的貸款買房；手里有錢的，也拿銀行的貸款來買房。結果是，房地產商用銀行的錢建成了房子，轉了一圈又回頭賣給了銀行，玩了一個‘空手道’。”

    一個不爭的事實擺在我們面前：近年來，在支持消費信貸的政策鼓勵下，各家銀行從過去的偏重支持房地產供給逐步轉向支持供給與消費并重，紛紛將個人住房貸款作為支持的重點，在大大提升消費者購買力的同時，更刺激著房地產業的迅猛擴張。

    為了搶占市場，爭取房貸客戶，各家銀行紛紛出招。今年以來，繼光大銀行率先推出固定利率房貸之后，建行、招行緊隨其后也推出自己的房貸新產品。隨后，深發展又推出了“雙周供”，同時，農行的“接力貸”又開始登場。

    “如果房價下跌，銀行自身持有的房地產抵押價值就會降低，從而沖抵銀行的自有資本。而銀行自有資本的下降則會使銀行減少對房地產的信貸投放，從而進一步推動房價更大幅度的下降，這是銀行不愿看到的。”一位銀行業信貸風險官這樣解釋。 （賀之浩 ）