投資商鋪小心高回報(bào)難以為繼 提防李鬼中介

    案例：一年多前，李小姐受開發(fā)商廣告中11%的回報(bào)率吸引，于是花了34萬(wàn)元買入某商場(chǎng)一個(gè)8平方米的鋪位。首年，李小姐的確享受了一年的高額租金返還。但一年后，李小姐的商鋪所在商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)不善倒閉，開發(fā)商此前承諾的高額租金回報(bào)也從此中斷，但李小姐每月還需要交還買鋪的按揭費(fèi)。無(wú)奈之下，李小姐只好將商鋪?zhàn)饨o附近的水果攤經(jīng)營(yíng)，每月收取的租金僅夠交納一個(gè)多月的管理費(fèi)。“賺來(lái)的租金只夠交一個(gè)多月的管理費(fèi)，發(fā)展商當(dāng)初承諾的11%回報(bào)率簡(jiǎn)直遙不可及”，李小姐十分后悔當(dāng)初買商鋪的舉動(dòng)。

    專家分析：

    中原地產(chǎn)商業(yè)專家認(rèn)為，近年，市場(chǎng)常見到打出“超高回報(bào)”之類口號(hào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，吸引不少投資者。然而投資產(chǎn)權(quán)式商鋪并非如想象般簡(jiǎn)單，如果選鋪不當(dāng)、計(jì)劃不周的話，極易“觸礁”。對(duì)此，中原地產(chǎn)商鋪專家給投資者或準(zhǔn)投資者提出以下建議：

    1.投資操作要了解：通常產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的操作方式是，發(fā)展商將所開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目按照一定的布局和設(shè)計(jì)，分割成面積較小的若干鋪位，再將鋪位出售給投資者。投資者擁有該部分面積的產(chǎn)權(quán)，但不具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的權(quán)力，項(xiàng)目則由發(fā)展商或者第三方成立的運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。租金由運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一收取，然后按照約定返還給投資者。

    2.投資收益要安全：對(duì)于普通市民的投資，投資的安全性最為重要。投資要選擇有銀行擔(dān)保、有收益保障的鋪位。有部分發(fā)展商采取按照固定的回報(bào)率將返租期的租金一次性清算，并在買家買入鋪位時(shí)抵消相應(yīng)的買鋪總額。這種投資操作意味著投資者在返租期內(nèi)不會(huì)得到實(shí)質(zhì)性回報(bào)，倘若在返租期內(nèi)商鋪?lái)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善而倒閉，投資者就會(huì)一無(wú)所獲。此外，發(fā)展商在廣告宣稱的回報(bào)率是否作為有效承諾寫進(jìn)合同，也是投資者應(yīng)該關(guān)注的方面。

    3.發(fā)展商、運(yùn)營(yíng)商實(shí)力要摸清：除了關(guān)心地段與價(jià)格，投資者還應(yīng)該格外關(guān)注開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)管理公司的背景、資質(zhì)和實(shí)力，從而確保自身收益。

    4.優(yōu)勢(shì)地段助創(chuàng)收：產(chǎn)權(quán)式商鋪的價(jià)值有兩部分，一是房地產(chǎn)本身的價(jià)值，二是商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)的價(jià)值浮動(dòng)不大，但商業(yè)價(jià)值卻因項(xiàng)目的風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)者的能力不同而有所不同。因此，投資者必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素。地段因素在其中起了相當(dāng)大的作用。

    5.出租經(jīng)營(yíng)要成功：一般零售性專業(yè)市場(chǎng)或購(gòu)物中心的銷售模式仍以售后返租的形式居多。如果可以自由出租商鋪，投資者則需要慎重選擇承租人及商鋪經(jīng)營(yíng)類別，有必要的話可以委托合資格的專業(yè)中介代勞。

    小心“李鬼”中介騷擾

    案例：鄧先生委托C中介公司成功出售物業(yè)后，仍不斷接到不同經(jīng)紀(jì)的來(lái)電，來(lái)電者還聲稱自己是C中介經(jīng)紀(jì)人員。由于不勝其煩，鄧先生決定投訴C中介公司，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)此舉并非C公司員工所為，而是其他匿名中介冒用C中介的名義所為。

    中原地產(chǎn)專業(yè)人士介紹，這是少數(shù)中介公司為求生存所使用的卑鄙小手段，假扮其他中介銷售對(duì)客戶進(jìn)行騷擾，讓客戶對(duì)被假冒的中介心生厭煩，或者被這些假冒的銷售人員騙得信任或者資料，導(dǎo)致自己最后吃虧。而被假冒的中介公司也往往只能啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出。

    有關(guān)專家表示，遇到上述情況，客人可以退為進(jìn)，以“現(xiàn)在暫時(shí)沒空，請(qǐng)你留下聯(lián)系電話，或者可否打你們公司在報(bào)紙上的聯(lián)系電話？”這樣一來(lái)，客人可以根據(jù)留下的聯(lián)系方式找相關(guān)公司相應(yīng)部門進(jìn)行核實(shí)，另外提到“廣告上的電話”，那些假扮者就會(huì)開始找借口甚至馬上“撤退”。

    據(jù)了解，中介從業(yè)員須持有《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證》和《廣州市房地產(chǎn)終結(jié)服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證書》，兩證缺一不可。正規(guī)公司還會(huì)以書面、海報(bào)、宣傳單張等形式告知客戶房產(chǎn)交易詳細(xì)流程，包括查冊(cè)、簽三方合同、曬圖、遞件、交稅、過(guò)戶、取證等，并向客戶明示費(fèi)用的收取明細(xì)，出示蓋有公司法定公章的收據(jù)或發(fā)票。