專家點評：銀行房貸新產(chǎn)品適合哪種購房人

　　目前購房的人群中選擇以貸款方式買房的比例相當大。選擇哪種貸款方式更省錢？相信這應該是不少購房人頗費思量的問題。“信一天”對近期出現(xiàn)的一些全新的還款方式和房產(chǎn)金融產(chǎn)品進行剖析。消費者可以根據(jù)自己現(xiàn)有資金以及今后收入變化情況進行選擇。

　　雙周供

　　名詞解釋：指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓�款一次，每次還款額為原來月供的一半。目前深圳發(fā)展銀行提供這種服務(wù)。

　　適合人群：收入較為穩(wěn)定和均衡的人士，如除了月收入以外還有其他的較為定期的收入來源(季度獎、年終獎)，由于月收入的相對固定，客戶不愿意增加每月供款壓力，而在有額外收入來源的時候，希望通過小額提前還款來節(jié)省利息。

　　專家點評：在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯：大大減少利息負擔、有效縮短還款期限。比如一筆50萬元30年的按揭貸款，按基準利率6.12%計算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息115186元，節(jié)省比例高達19.42%；縮短還款期64個月(近5年半)，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24.7年還清。

　　接力貸

　　名詞解釋：指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。目前農(nóng)業(yè)銀行提供這種服務(wù)。

　　適合人群：一類是作為子女的借款人，預期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按照現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較小，希望通過增加父母為共同借款人以增加貸款金額；另一類是作為父母的借款人年紀偏大，按照現(xiàn)行規(guī)定，借款人年齡＋貸款年限≤65，可貸年限較短，月供壓力大，希望通過指定子女作為共同借款人以延長還款期限。

　　專家點評：老年人貸款買房時存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放按揭貸款。老人的子女雖然貸款年限不受限制，但往往剛工作不久，收入少，難以貸到希望的額度。如果通過農(nóng)行的“接力貸”，作為父母的借款人在貸款購買住房時，如果指定其子女作為連帶還款人并經(jīng)連帶還款人承諾還款，則借款人年齡加貸款年限可適當延長，不受規(guī)定上限的限制。

　　固定利率

　　名詞解釋：指消費者在簽訂購房貸款合同時，即選擇固定利率貸款，也就是以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動，上調(diào)抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會隨市而變。目前光大銀行提供這種服務(wù)。適合人群：所有購房者。

　　專家點評：在辦理固定利率的房貸時，首先要對未來的利率走勢有個基本的判斷。5年甚至10年的期限意義不是很大。客戶根據(jù)自己現(xiàn)有資金以及今后收入變化情況選擇，選擇固定利率和浮動利率。

　　倒按揭

　　名詞解釋：又叫住房反向抵押。指人們在年輕時為買房按揭多年，到老了再把房產(chǎn)抵押，按月領(lǐng)錢用于養(yǎng)老，辭世后住房由金融或保險機構(gòu)收回還貸。

　　適合人群：無子女的老人。

　　專家點評：倒按揭目前可操作性難度大。“信一天”市場人士認為：“倒按揭”模式不失為一種社會保障的新方式，這種模式目前對于無子女的老人來說還是比較合適的，但在除此之外的人群中，目前能接受“以房養(yǎng)老”的可能只有極少部分家庭，這主要是觀念問題。因為中國人習慣將財產(chǎn)留給子女，對絕大多數(shù)的老人來說，房產(chǎn)是他們最大的一筆財產(chǎn)，按照慣例老人通常會把房產(chǎn)留給愿意照顧他們的小輩。具體操作時候“倒按揭”操作非常復雜，房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素。比如，“倒按揭”利率的確定涉及到房地產(chǎn)市場走勢、人均預期壽命等因素。因此，“倒按揭”利率的確定是一個比較大的難題。目前這種做法在銀行范圍內(nèi)大量推廣的可能性不大。至少在近兩三年內(nèi)，這種業(yè)務(wù)很難在全國范圍內(nèi)展開。(文/羅煜)