關于所購房屋保修期的問題

2006-08-07 來源：轉載瀏覽次數: 大中小

    新房的保修期從何時起算？許多人會回答：“從交付之日起算。”這種解答顯然不夠準確。房屋的保修期不像一般商品可以簡單地定為購買后的1年、2年或5年。且期房交付時的保修期與現房的保修期很可能會有時間差，購房者往往對此一知半解。

    房地產商雖然對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。

    國務院的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

    （一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

    （二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

    （三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

    （四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

    其它項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”

    買尾房或現房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。

    [金陵晚報報道]房子保修在很多購房者眼里是天經地義的事，買袋食品還有保質期呢，更何況是房子。保修期該從何時算，很多人會想當然地認為，當然是從房子交到自己手里算。至于具體期限是多少，又有幾人知？一旦房子真出了問題，除了找開發商，就只有干著急了。劉某半年前剛搬進新居，就發現墻壁滲水，原以為是預埋的水管爆裂。于是劉某找開發商維修，但開發商卻告訴他，由于他買的是尾貨，樓盤竣工已有兩年，房子已經過了保修期，他們不再負責。劉某十分氣憤，自己才住了不到半年，怎么就過了保修期？那么，房屋保修期到底有多長？期限又該如何計算呢？一旦出了問題該如何處理？

    此保修期非彼保修期

    國務院頒布的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定了“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限”。建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》中，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發商與用戶自行約定。這里規定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產開發商的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。但是，等房子銷售到消費者手中，上述規定的保修期限很可能已經過了大半。開發商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經過了。根據國家規定，開發商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項目和期限，并且不能低于上述規定的最低保修期限。一般來講，開發商為了少承擔責任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可以同開發商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間；如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。

     保修期過了仍可處理

     很多購房合同都會有一個免責條款，規定因不可抗力、因使用不當或者第三方原因造成的質量缺陷，不在保修范圍之內。這一條需要注意，對于“不可抗力”法律有明確規定，但因使用不當或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂立詳細的合同很關鍵，而房屋一旦出現問題，正確處理更為關鍵，其中抓緊時間、盯緊開發商是首要兩條。房屋出現質量缺陷，首先應該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內。若在保修期限之內，應馬上找開發商要求處理。同時，應記明因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發商講明，便于之后要求賠償。維修完后，一定要認真驗收。對超過保修期的房屋質量問題，購房者要區分清楚情況以便進行處理。如果是因為開發商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追訴。只是購房者要注意保存相關證據，便于日后證明用。對于確實超過期限的房屋質量問題，購房者也可以找開發商，要求其本著為客戶負責的態度，提供維修服務，可能需要支付一定費用。