自己為二手房估個價

2006-04-05 來源：泰興網瀏覽次數: 大中小

    二手房交易時，由于買賣雙方的角度和心態各異，賣方總喜歡拿同地區商品房的房價來類比，開價與商品房差價不大；而買方總強調一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實只要真正站在市場的角度，以房屋的市場價值為基礎，以供求關系為參考，具體分析測算，二手房的價格還是有規律可循的。如果您想給舊房估個價，主要應抓住以下三大因素：

    一、房屋因素房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛)-10%。此外，樓層對價格也產生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層＋3%，若是樓頂則-5%；房間如無朝南門窗，-5%。

    二、環境因素環境因素既有自然的也有社會的，既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%，位于省、市重點中小學區的＋15%。

    三、心理因素如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房；如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙。心理因素：-8%。

    現舉某實例加以驗證：某住宅1989年建成，此房位于6樓(共7層)，建筑面積51平方米，屬二級地區，房屋結構為混合一等。得出“三小”套型：-10%，折舊率12年×（-2%)＝-24%，樓層：-3%，朝向：南北，非小區和無物業管理：(-5%)＋(-5%)＝-10%，重點中小學區：＋15%，心理因素：-8%。當地商品房價格為4500元／平方米，求得此房的價格為：4500-(4500×10%＋4500×24%＋4500×10%＋4500×3%＋4500×8%-4500×15%)＝2700(元／平方米)。因而此房的實際成交價格14萬元左右，而面積同等的新商品房價為23萬元左右。艾吉

房產評估9步走

    如果您請房地產評估機構為房地產估價，其程序一般包括以下9個步驟：

    1、接受估價委托；2、明確估價基本事項；3、擬定估價作業方案；4、搜集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法進行計算；7、確定估價結果；8、撰寫估價報告；9、估價資料歸檔。

怎樣選擇評估機構

    根據有關規定，“申請設立房地產價格評估機構，必須具備一定數量的房地產估價專業人員和規定的注冊資本”。具有經營資格的估價機構，由房地產管理部門根據專業人員狀況、經營業績和注冊資本評出不同等級。　不同等級的評估機構可承攬業務的地域范圍及價值數額不同。如果您想選擇房地產評估機構，除了要查驗其經營資格外，還應要求評估事務所出示等級資質證書，根據等級可以對該事務所的業務水平有個大概了解。

    由于各評估機構的業務發展方向、工作經驗、人員素質有一定差異，因此要委托信譽較好的機構。