購(gòu)買(mǎi)二手房攻略：返鄉(xiāng)置業(yè)須關(guān)注六個(gè)方面

　　與購(gòu)買(mǎi)期房相比，二手房交易手續(xù)復(fù)雜一些，個(gè)中問(wèn)題相對(duì)多一些，那么，返鄉(xiāng)置業(yè)購(gòu)買(mǎi)二手房有哪些需要關(guān)注的問(wèn)題呢？

　　關(guān)注之一：

　　準(zhǔn)確理解“限購(gòu)令”政策

　　貴陽(yáng)市的房屋“限購(gòu)令”原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停向其出售貴陽(yáng)市中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)的住房。

　　因此，無(wú)論戶(hù)口有沒(méi)有遷出貴陽(yáng)市，返鄉(xiāng)置業(yè)者在購(gòu)房時(shí)先對(duì)照自己的情況和欲購(gòu)房屋的位置，看自己屬不屬于“限購(gòu)”之列，否則，即使對(duì)房子再滿(mǎn)意也只能望房興嘆。

　　關(guān)注之二：

　　標(biāo)價(jià)不等于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)

　　與新房不同的是，除房?jī)r(jià)本身外，二手房交易過(guò)程中還需繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，如果是通過(guò)中介完成交易的還涉及中介費(fèi)等。記者在采訪(fǎng)中了解到，貴陽(yáng)市二手房市場(chǎng)上，幾乎所有賣(mài)家開(kāi)出的都是“凈價(jià)”，房屋交易過(guò)程中所需繳納的一切稅費(fèi)甚至是中介費(fèi)都由買(mǎi)家支付，賣(mài)家只收“凈價(jià)”，不管稅費(fèi)，已成為當(dāng)前二手房市場(chǎng)的“潛規(guī)則”。

　　例如購(gòu)買(mǎi)一套標(biāo)價(jià)50萬(wàn)元的普通二手房，如果該房購(gòu)房不足5年，所售房屋并非家庭唯一住宅的，賣(mài)家所需繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅以及買(mǎi)家需繳納的契稅和中介費(fèi)等，所有費(fèi)用全部加起來(lái)約需6萬(wàn)元。也即是說(shuō)，買(mǎi)這套50萬(wàn)的房子，最后買(mǎi)家要拿出56萬(wàn)元才買(mǎi)得到。

　　關(guān)注之三：

　　外地人辦二手房貸款有門(mén)檻

　　據(jù)了解，貴陽(yáng)市并非所有銀行都辦理二手房貸款，像建設(shè)銀行就沒(méi)有開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù)，而工商銀行雖然可以辦理二手房貸款，但對(duì)于外地人而言，需要提供繳交一年社保的記錄，否則不予辦理。而貸款的條件和所需資料和辦理商品房一樣，即首套房可以辦理7成按揭，利率為基準(zhǔn)利率，二套房只能辦理4成按揭，利率為基準(zhǔn)利率上浮20%。

　　返鄉(xiāng)置業(yè)者購(gòu)房者則要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行相應(yīng)的選擇，如果達(dá)不到辦理二手房貸款的條件，則要準(zhǔn)備好全款購(gòu)房。

　　關(guān)注之四：

　　掌握二手房貸款額評(píng)估計(jì)算

　　雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購(gòu)房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考不同，二手房則是按照評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額。通常在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行要先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。銀行在放貸時(shí)將取合同價(jià)和評(píng)估價(jià)兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

　　據(jù)了解，房屋評(píng)估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來(lái)，一般二手房評(píng)估價(jià)都低于市場(chǎng)價(jià)，通常，二手房評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%。如果一套市場(chǎng)價(jià)50萬(wàn)元的二手房，如果按照80%的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，評(píng)估價(jià)則為40萬(wàn)元。如果按照貸款首付三成計(jì)算，首付款為12萬(wàn)元，加上成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的差額10萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)這套二手房，即要準(zhǔn)備22萬(wàn)元的首付款，而非通常理解的15萬(wàn)元首付款。

　　關(guān)注之五：

　　知曉房齡與貸款額度掛鉤

　　據(jù)了解，目前我市多數(shù)銀行在辦理二手房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，貸款年限都是按照房齡+貸款年限≤30年來(lái)計(jì)算的。例如，某房屋的房齡為10年，其貸款年限最長(zhǎng)為20年。

　　返鄉(xiāng)置業(yè)者大多對(duì)二手房貸款政策知之甚少，致使在后期申請(qǐng)貸款過(guò)程中困難重重。為此，特別提醒購(gòu)房者，貸款購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中切記對(duì)貸款方面的相關(guān)事宜進(jìn)行條款約定，如貸款合同審批不能通過(guò)時(shí)，違約責(zé)任該如何約定。

　　關(guān)注之六：

　　不簽“陰陽(yáng)合同”

　　為了達(dá)到少交稅的目的，很多人選擇了“陰陽(yáng)合同”的做法，即除真實(shí)合同外，簽訂一份成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)的“假合同”報(bào)稅。

　　市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，返鄉(xiāng)置業(yè)者完全不必為了達(dá)到“省稅”的目的在合同上做“手腳”，一方面現(xiàn)在這種做法不能省稅。另一方面，“陰陽(yáng)合同”中真實(shí)合同和虛假合同差額部門(mén)的房款在法律上得不到保護(hù)。當(dāng)買(mǎi)家再次轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋時(shí)，會(huì)產(chǎn)生虛增售房利潤(rùn)，導(dǎo)致稅負(fù)增大。如果一旦所買(mǎi)房屋以后遇到拆遷，還可能面臨補(bǔ)償價(jià)格較低的風(fēng)險(xiǎn)，可謂得不償失。

　　記者 楊貴蘭 趙寧