置業指南：你該如何投資城市綜合體？

　　當大量的城市綜合體蜂擁出現之時，城市綜合體中的商鋪、公寓、寫字樓到底該如何選擇也成為大家關注的焦點。本周，記者走訪業內資深投資人士，就其中的投資要領予以解讀。

　　“如果不包括一些住改商的公寓，真正為商業性質的公寓，重慶目前一年才30萬—40萬平方米，就把住改商在內的公寓算上，也不會超過100萬平方米，而重慶中小企業對于公寓需求的旺盛遠遠大于此前對市場的判斷。”晟城地產一手房副總經理張英強介紹說，相較于普通住宅公寓，投資城市綜合體中的商用公寓更容易賺錢。

　　他表示，從投資住宅公寓來看，需要看項目的區域是否有發展潛力；其次，看項目的交通是否便捷；其三，看項目周邊是否擁有成長中的商業氛圍；第四，看項目是否有高品質酒店進駐。如果一個項目能滿足以上幾點，投資者就可放心進行投資。

　　而處于城市綜合體中的商用公寓，商業氛圍、品質酒店等幾乎不用太多的考慮。但如果銷售價格透支了未來10年甚至更長時間，就要有所慎重。

　　張英強說，目前重慶樓市只要價格合理、又地處發展潛力區域的商用公寓，其銷售都比較火爆。以地處二郎中心的千葉·中央街區為例，該綜合體中的三棟商用公寓一面市便被周邊經商戶瘋搶……而成功案例，已有此前的紅鼎國際等多個范例。

　　據佳宇國際商業投資公司研究部的數據，同一地區，商住公寓跟住宅公寓的租金差價在200-500元左右。以觀音橋一套40平方米的一居室為例，其商住公寓的租金是3200元/月左右，住宅公寓的租金是2700元/月左右。假設其售價是9580元/平方米，按照兩成20年按揭，商住的投資回報率為15.1%，住宅公寓的投資回報率為8.04%。

　　佳宇國際商業投資有限公司副總裁陳正斌說，從商業地產的投資規律來看，商業在城市綜合體所占的比重，與社區商業不同，并非越小越好。根據商業面積與服務人群數量之間關系，人均購物面積應保持在1.1—1.2平方米。當然，如果區域收入水平較高，也可以將該比例調高一些。投資者可以參照這個比例。

　　“城市綜合體的大量出現，讓更多投資者迷失了方向。”晟城地產一手房副總經理張英強分析說，最近幾年，各地政府在對各個地產項目商業體量的規劃控制上，已從最初的15%上升到20%，最高已達30%。

　　東原地產商業投資公司策劃總監劉松濤表示，可能很多投資者并不好判斷商業面積與服務人群的配比界定。根據經驗來看，以商業項目為圓心，其一公里以內60%的常住人口為有效服務人群，兩公里以內30%的常住人口為有效服務人群，如果超出3公里，有效服務人群可能就只有10%，甚至不到這個數目了。

　　因此，要投資城市綜合體中的商業地產，有必要對其周邊三公里范圍內的常住人口數量進行考察。要考察周邊的配套情況、交通優勢、區域格局、產業分布情況是否與之相適應，并考察周邊人口分布情況，收入情況，初步判斷此區域是否具備發展前景。當然，在這個判斷過程當中，市政規劃對城市綜合體商鋪的影響就顯得尤為重要。

　　目前，重慶各大城市綜合體中的寫字樓新增數量明顯偏高。佳宇國際商業投資公司副總裁陳正斌認為，重慶寫字樓“泡沫”明顯，對普通投資客來講，已無投資價值。

　　數據顯示，去年重慶主城區寫字樓新增供應量，全年不過77萬平方米，成交量大約在42萬平方米。今年開始，供應量激增，截至今年7月，新增供應量已達到60.82萬平方米，成交量為15.54萬平方米。而有機構預計，2012年寫字樓新推體量將達到200多萬平方米，為重慶樓市歷史最高。未來3年半內，重慶樓市寫字樓體量將達1100萬平方米。“如果不再增加新的寫字樓，這樣重慶寫字樓的消化至少需要10年的時間。”晟城地產一手房副總經理張英強判斷。對此，張英強不建議普通投資者購買寫字樓，如果真對寫字樓感興趣，除傳統商圈之外，江北嘴和新牌坊這兩個區域或許有一定投資價值。(記者 吳從斌)